ALMATY, CAZAQUISTÃO — Em 2013, Bakhyt Nurmuhambetova, uma empresária da maior cidade do Cazaquistão, Almaty, acreditava que estava investindo em algo semelhante ao Sonho Cazaque.
Ela não apenas estava investindo sua renda arduamente obtida em imóveis de primeira linha na capital do país, Astana, mas também estava fazendo isso a tempo de aproveitar a multidão prevista de turistas na Expo internacional que Astana iria sediar quatro anos depois. linha.
NurmuhambetovaO terreno de 350 metros quadrados do projeto Expo City dava diretamente para o local previsto para o pavilhão principal. Ela pretendia construir uma loja.
A trama custou-lhe quase 95 milhões de tenge, ou pouco mais de US$ 600 mil na época.
Mas NurmuhambetovaO sonho do Cazaquistão transformou-se num pesadelo que durou uma década, graças a um padrão de eventos que se repetiram repetidamente no mercado imobiliário do Cazaquistão, destacando proteções fracas para compradores e comportamento predatório e oportunista por parte de promotores estatais e privados .
Os trabalhos no projeto foram paralisados em 2014, com o promotor privado Azbuka Zhilya aparentemente em dificuldades financeiras e incapaz de continuar o projeto. A construção só recomeçou em 2020 – três anos após a realização da Expo e quatro anos depois de o fundador de Azbuka Zhilya, o ex-legislador Erkanat Taizhanov, ter deixado o país.
Em 2016Taizhanov foi detido pela polícia na Áustria depois que o Cazaquistão emitiu um mandado de prisão, mas após um período em prisão domiciliar, ele foi libertado.
No ano seguinte, o gabinete do Procurador-Geral do Cazaquistão reconheceu que as autoridades austríacas ainda aguardavam a entrega total de um caso que acusava Taizhanov de defraudar mais de 2.000 investidores imobiliários na Expo City e vários outros empreendimentos no valor de mais de 100 milhões de dólares.
Não está claro até que ponto as autoridades estão a prosseguir a sua extradição.
Nesta altura, Nurmuhambetova tinha-se juntado a uma cooperativa de investidores da Expo City que chegou a um acordo com uma empresa de construção apoiada pelo governo, Elorda Kurylys Kompaniyasi (EKK), para concluir o projecto.
O representante legal de Nurmuhambetova na cooperativa, um familiar, foi persuadido a assinar um acordo em seu nome declarando que concordava que eram possíveis alterações na concepção do projecto. O acordo também afirmava que ela estaria preparada para aumentar o seu pagamento se as suas instalações fossem ampliadas como resultado.
Avançando para o presente, Nurmuhambetova está em tribunal com EKK.
Em vez da propriedade voltada para a Expo pela qual ela pagou, a incorporadora estatal ofereceu-lhe três instalações separadas afastadas da rua, desde que ela pudesse desembolsar 39 milhões de tenge extras, ou US$ 88 mil.
Sua outra opção? Aceite um pagamento de pouco mais de US$ 200.000 e desista de seus interesses no projeto.
Ao mesmo tempo, os terrenos frontais do complexo foram realocados a outros compradores por um promotor privado com quem a EKK celebrou um acordo de parceria inexplicável.
E embora os investidores no projecto inicial de Azbuka Zhilya tenham sido forçados a aceitar lotes de qualidade inferior, as propriedades frontais estão a ser vendidas pelo promotor privado por cerca de 750 mil dólares.
“Perdi 11 anos da minha vida esperando a conclusão da construção”, disse Nurmuhambetova em entrevista ao The Diplomat.
“É justo que agora eu também tenha que perder pelo menos US$ 300 mil?”
Como cogumelos depois da chuva
Se um empresário de sucesso como Nurmuhambetova pode perder muito num investimento no centro da capital, então não é de surpreender que os cazaques mais pobres e os compradores de primeira viagem também sejam vulneráveis.
Para os websites de notícias provinciais, histórias de fraudes na construção e petições “dolshiki” – a palavra russa para acionistas em projetos imobiliários – são comuns.
No entanto, sendo as maiores cidades e centros de riqueza do Cazaquistão, é lógico que Almaty e Astana tenham testemunhado alguns dos maiores escândalos de construção do país. O facto de estas histórias de sofrimento terem ocorrido mesmo debaixo do nariz das autoridades deu inevitavelmente origem à suspeita de que funcionários inescrupulosos estão de alguma forma envolvidos no acto.
Impulsionado pelo aumento dos preços da energia, o Cazaquistão começou a registar um enorme crescimento económico por volta da viragem do século, com repercussões no mercado imobiliário. De um ano para o outro, os preços dos imóveis subiram enormemente.
Em 2005, o imóvel mais caro de Almaty custava cerca de 2.000 dólares por metro quadrado – uma série de casas perto de um clube de bem-estar de luxo controlado pela filha do então presidente Nursultan Nazarbayev, Alia Nazarbayeva. No ano seguinte, esse valor de ponta cresceu para cerca de US$ 6.000 a US$ 7.000.
No primeiro semestre de 2007, o valor do prémio estava próximo dos 10.000 dólares, numa altura em que os custos nas regiões não-elite tinham disparado para entre 2.000 e 3.000 dólares.
O acerto de contas não demorou a chegar.
No segundo semestre de 2007, as ondas de uma brutal crise financeira global com origem nos Estados Unidos atingiram o Cazaquistão, rebentando a bolha imobiliária local.
Os bancos cazaques cessaram quase instantaneamente os empréstimos para hipotecas sem garantia, privando os promotores de vendas e assustando os compradores. À medida que as empresas de construção perderam as suas longas linhas de crédito e faliram, o governo formou comissões.
As autoridades reconheceram que dezenas de milhares de compradores foram afetados e gastaram várias centenas de milhões de dólares no apoio aos bancos e a algumas empresas do setor.
Os compradores, normalmente sob a forma de cooperativas, conseguiram ganhar decisões judiciais que lhes permitiram assumir a propriedade de projectos semi-construídos, mas não obtiveram qualquer compensação pelo tempo perdido e – em alguns casos – não tiveram espaço alternativo para habitar entretanto.
Mas eles ainda precisavam encontrar alguém para terminar o trabalho. Como resultado, alguns dos que investiram em 2006-2007 tiveram de esperar até uma década para receber a sua habitação, enquanto um novo boom – desta vez centrado na capital – começou por volta de 2012-13.
Negligência ou conluio das autoridades?
A Lei “Sobre Participação Compartilhada (Participação Acionária) na Construção”, aprovada em 2016, deveria melhorar a proteção ao comprador. Estabeleceu estipulações estritas para os promotores privados, que, de acordo com as suas disposições, só deveriam ser capazes de atrair capital antecipado de potenciais compradores se essas estipulações fossem cumpridas.
Os promotores devem ser capazes de demonstrar que possuem um terreno para construir, têm uma licença de construção emitida por agências governamentais e possuem uma garantia de um banco de que a construção será concluída.
Mas a lei não alcançou o que se propôs a fazer.
Em um entrevista com o noticiário Atameken Business outlet no final de 2016, um membro da comissão governamental do conselho municipal de Astana sobre problemas relacionados a empreendimentos habitacionais disse que cinco casos de fraude envolvendo incorporadores impactaram até 10.000 compradores somente em Astana.
A membro da comissão, Tatiana Chursina, citou como exemplo o caso de Bakytzhan Toimbetov, um promotor que foi preso depois de a sua empresa ter recebido dinheiro dos accionistas para seis conjuntos habitacionais com nomes como “Praga” e “Tóquio”, mas não conseguiu progredir em nenhum deles.
“A investigação descobriu que Toimbetov investiu o dinheiro dos acionistas no negócio de restaurantes em Almaty. Como explicou em tribunal, como o negócio da restauração é muito rentável, planeava utilizar os lucros para a construção do conjunto habitacional. Além disso, ele também investiu em uma fábrica”, disse Chursina ao outlet.
Mas e as autoridades? Afinal de contas, a lei estipula que os promotores devem demonstrar a propriedade do terreno para o projecto proposto, ter as licenças relevantes das agências governamentais e garantias bancárias antes de atrair compradores. Como é que as autoridades não sabiam que um conjunto habitacional anunciado em cartazes gigantes não cumpria estas disposições?
Até que ponto a negligência se transforma em cumplicidade?
Uma coisa é clara: tanto as empresas de construção estatais como as empresas privadas que subcontratam para ganhar muito dinheiro no processo de conclusão de empreendimentos habitacionais.
Em muitos casos, cooperativas como a que Nurmuhambetova aderiu são forçados a aceitar mudanças de design que tornam o projeto mais rentável e o desenvolvimento menos confortável para viver ou negócios.
Além disso, fontes da indústria indicam que as empresas de construção encarregadas de concluir projetos também têm um histórico de obter dinheiro do orçamento para elementos já concluídos no primeiro desenvolvimento.loper – em outras palavras, roubar.
Desde que a EKK entrou em cena, juntamente com o seu parceiro do sector privado, Qazaq Invest Build, os custos de construção no empreendimento anteriormente conhecido como Expo City dispararam. Este facto está reflectido em dois documentos – um intitulado Contrato n.º 47 e outro uma adenda a esse contrato – revistos por este autor e assinados pela Qazaq Invest Build e pela cooperativa habitacional.
Os documentos mostram que os custos de construção ao longo de pouco mais de dois anos (entre Fevereiro de 2020 e Maio de 2022) aumentaram 76 por cento em moeda local e mais de 50 por cento em termos reais. Custos básicos para a conclusão do proO projecto totaliza agora mais de 300.000 tenge por metro quadrado, o que não inclui o custo de paisagismo e ligação a infra-estruturas.
As empresas de construção privadas que este autor entrevistou este ano afirmaram que seria possível construir de raiz um conjunto habitacional deste tipo e obter lucro se os custos fossem fixados em 180.000-190.000 tenge por metro quadrado.
Além disso, a adenda de 2022 inclui uma alocação equivalente a cerca de 6 milhões de dólares para estacionamento subterrâneo, apesar de o estacionamento subterrâneo já ter sido construído.
A EKK recusou-se no ano passado a conceder uma entrevista a este autor sobre o tema do projeto Expo City. Em resposta por escrito, a empresa citou a recusa como sendo devida a uma agenda lotada. Além disso, a empresa prometeu que a construção seria concluída até o primeiro semestre deste ano. Aparentemente isso não aconteceu.
O autor também contactou o Qazaq Invest Build, cujo beneficiário final, Salamat Akhmetov, é conselheiro no conselho municipal de Astana e representante do partido no poder do Cazaquistão, Amanat. Até a publicação, não houve resposta.
