Após meses de expectativa, o Federal Reserve cortou as taxas de juros na quarta-feira em meio ponto percentual.
Isso terá um impacto no mercado imobiliário — mas é improvável que faça uma grande diferença para aqueles que têm dificuldades para comprar uma casa.
Vamos dar uma olhada.
As taxas de hipoteca podem não cair muito mais agora
As taxas de hipoteca têm estado bem altas nos últimos anos, especialmente se comparadas às mínimas históricas atingidas durante o pico da pandemia da COVID-19.
As taxas chegaram a ficar abaixo de 3% para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos durante 2020 e 2021, quando a pandemia levou a bloqueios, mas depois subiram para quase 8% no ano passado em meio a uma economia robusta e inflação crescente.
Mas a perspectiva de cortes nas taxas tem já ajudou a baixar as taxas de hipotecas, mesmo antes de o Fed anunciar sua decisão real na quarta-feira. As taxas de hipotecas de taxa fixa de longo prazo estão agora em 6,2%, a menor desde fevereiro de 2023. (Vale a pena notar, no entanto, que outros fatores além da taxa de juros de referência do Federal Reserve influenciam taxas de hipoteca, incluindo condições econômicas.)
Isso significa efetivamente que o corte de juros anunciado pelo Federal Reserve já pode estar precificado — embora as taxas de hipotecas devam cair um pouco mais, já que os formuladores de políticas deixaram claro que pretendem continuar cortando as taxas de juros no ano que vem.
Charlie Dougherty, economista sênior do Wells Fargo, espera que as taxas de hipotecas caiam “marginalmente” após o corte de juros do Fed na quarta-feira.
Ele e seus colegas preveem que a taxa média de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos será de cerca de 6,2% até o final deste ano — onde está agora.
Mas Dougherty espera que a taxa de hipoteca de 30 anos caia para perto de 5,5% até o final de 2025, ainda acima dos níveis pré-pandemia.
Taxas de hipoteca mais baixas podem, na verdade, significar preços mais altos de habitação
A questão é a seguinte: taxas de hipoteca mais baixas podem não tornar mais fácil comprar uma casa. Na verdade, podem tornar mais difícil e levar a preços mais altos de imóveis.
Isso ocorre porque hipotecas mais baixas provavelmente atrairão mais compradores de volta ao mercado, gerando mais concorrência por uma oferta limitada de casas.
Isso é difícil para compradores de imóveis pela primeira vez. Kim Kronenberger, uma corretora imobiliária na área de Denver, diz que se preocupa com os possíveis compradores de imóveis que continuam esperando a acessibilidade melhorar.
Esses compradores tiveram dificuldades para encontrar sua primeira casa, pois muitos estavam assustados pelas disputas de lances durante a era das baixas taxas de juros — e depois foram rejeitados pelas altas taxas de hipotecas e preços ainda altos.
“Muitos desses compradores, eles realmente se arrependem”, ela diz sobre pessoas que não compraram uma casa no início da pandemia, quando as taxas estavam baixas, mas os preços dos imóveis ainda não tinham disparado. “Porque se tivessem comprado há quatro anos, estariam em um lugar totalmente diferente do que estão agora.”
Don Payne, um corretor imobiliário em Columbus, Ohio, diz que há mais estoque de casas maiores para compradores que estão trocando por casas de melhor qualidade: “Os construtores estão construindo casas, e os atuais proprietários também as têm.”
O grande problema é a falta de casas iniciais.
“As pessoas estão tentando comprar sua primeira casa, e há uma grande escassez dela”, diz ele.
A queda das taxas de juros pode levar a uma maior oferta de moradias
Uma razão fundamental para os altos preços das casas atualmente é a falta de oferta de moradias: os EUA têm falta de milhões de unidades habitacionais. A oferta não acompanhou o ritmo da demanda, especialmente porque a grande geração millennial está formando famílias e tentando comprar casas.
Altas taxas de juros não ajudou, fazendo torna mais difícil para alguns construtores de imóveis tirar projetos do papel, especialmente desenvolvedores privados menores. Isso porque as taxas de empréstimos que os construtores obtêm para aquisição, desenvolvimento e construção estão intimamente ligadas à taxa definida pelo Fed.
Portanto, esse corte na taxa deve facilitar a retomada das construções por parte desses incorporadores.
O fato de que taxas de hipoteca mais baixas devem estimular mais compradores de imóveis a comprar também servirá como incentivo para que os construtores comecem a construir.
Essa é uma boa notícia para o lado da oferta da equação habitacional — mais casas sendo construídas e colocadas no mercado aliviarão parte da demanda que empurra os preços para cima. Mas, é claro, levará tempo para que essas casas sejam concluídas.
A acessibilidade continuará a ser um grande problema
Taxas de hipoteca mais baixas certamente podem reduzir o pagamento mensal da hipoteca de um comprador de imóvel. Mas quando os preços dos imóveis estão nas alturas, ainda será difícil para muitas pessoas encontrar uma casa que possam pagar.
Dougherty, economista do Wells Fargo, diz que os preços dos imóveis aumentaram cerca de 50% desde o início de 2020, mais rápido do que o crescimento médio da renda familiar durante o mesmo período.
“Isso tem sido um grande fator que tem tornado a moradia inacessível para muitos compradores em potencial”, diz ele.
Durante a pandemia, um grande número de proprietários de imóveis refinanciou suas hipotecas para aproveitar as taxas recordes de baixa. Quase 60% das hipotecas ativas agora têm taxas abaixo de 4% — taxas tão baixas que é improvável que esses proprietários refinanciem novamente.
Na verdade, a maioria dos proprietários ainda vai relutar em vender sua casa atual porque eles enfrentariam uma taxa de hipoteca mais alta hoje. Taxas de juros mais baixas reduzirão um pouco o que é chamado de “efeito lock-in”, mas não mudarão a hesitação dos proprietários.
Greg McBride, analista financeiro chefe do Bankrate.com, observa que, mesmo com a queda das taxas de hipotecas nas últimas semanas, isso não impulsionou o mercado imobiliário.
“Os preços dos imóveis ainda estão em níveis recordes, e o estoque continua abaixo dos níveis pré-pandêmicos”, ele diz. “Nenhuma dessas variáveis deve melhorar drasticamente no curto prazo.”
Em outras palavras: será preciso mais do que o corte de juros do Fed para resolver os problemas imobiliários dos Estados Unidos.
