Pedimos aos leitores e ouvintes por suas perguntas sobre todas as coisas sobre propriedade e aluguel de casa. Hoje, estamos respondendo a uma delas. Envie sua pergunta abaixo.
As guerras de licitações podem estar esfriando e as taxas de hipotecas poderão cair abaixo de 6% no próximo ano. Mas a escassez de “casas iniciais” – casas menores e mais acessíveis – continua a excluir do mercado muitos possíveis compradores de primeira viagem.
Gabriel Veasey, um leitor da região central do Texas, tem filhos que moram perto de Austin, Texas. Eles estão procurando sua primeira casa, mas não conseguem encontrar nada acessível. Ele perguntou:
Por que eles não podem ter a oportunidade de comprar as casas iniciais – as casas de dois quartos, US$ 200.000 (casa), que é exatamente o que eles precisam, em vez de uma casa de três (cama), dois (banheiro) ou quatro (cama), três (banheiro) por US$ 400.000 a US$ 500.000, que simplesmente não está dentro de seu alcance? … Para onde meus filhos podem ir? Por que eles não podem ter a oportunidade de encontrar uma casa inicial?
O mercado imobiliário em Austin reflete o que está acontecendo em todo o país
A matemática não funciona a seu favor. A renda média em Austin é de cerca de US$ 134.000 – o suficiente para uma hipoteca de cerca de US$ 350.000. Mas em setembro, o preço médio de uma casa em Austin era de cerca de US$ 560 mil, segundo Zillow. “Se você tem renda média na região, não pode comprar uma casa na cidade de Austin”, diz o construtor local Scott Turner.
Embora tenha desacelerado um pouco nos últimos anos, Austin continua entre as áreas metropolitanas de crescimento mais rápido no país e os preços das casas refletiram o boom da energia da cidade. Mas a crise imobiliária da cidade reflecte uma tendência nacional, diz Mike Loftin, CEO da Homewise, uma organização sediada no Novo México empenhada em ajudar os compradores de casas pela primeira vez. Ele aponta Albuquerque, maior cidade de seu estado, como exemplo.
“Dez anos atrás, em Albuquerque, entre 2014 e 18, cerca de 20% de todas as novas casas construídas em Albuquerque seriam consideradas uma casa básica, uma casa menor e mais acessível. Hoje, esse número é de 4%”, diz Loftin. “E isso é verdade em todo o país. As construtoras não estão construindo casas básicas.”
A oferta e as regulamentações locais desempenham um papel
Durante décadas, a construção dessas casas menores vem caindo em todo o país. Na década de 1980, representavam cerca de 40% do mercado, mas em 2023 essa percentagem caiu para apenas 12%.
Turner diz que o aumento do custo dos materiais é um dos principais motivos pelos quais os construtores estão evitando o segmento acessível do mercado, onde as margens de lucro são mais baixas. “Uma casa que talvez custasse US$ 300 mil para ser construída agora custa cerca de US$ 450 mil”, diz ele, citando um aumento de 40% nos materiais de construção desde cerca de 2020. Espera-se que os custos adicionais das tarifas sobre madeira e outros materiais de construção canadenses acrescentem outros 7% a 10% aos custos de construção, diz ele.
Além do mais, muitas pessoas que compraram ou refinanciaram durante a pandemia de COVID-19 estão relutantes em abrir mão de taxas hipotecárias baixas – tão baixas quanto 3% – para mudarem-se para uma casa que teriam de comprar por um preço próximo de 6%. Como resultado, essas casas iniciais não estão sendo recicladas para uma nova geração de compradores de primeira viagem.
Voltando a Gabriel: os problemas para seus filhos em Austin são, em grande parte, zoneamento e burocracia. Até dois anos atrás, grande parte de Austin era zoneada exclusivamente para residências unifamiliares e já teve um dos maiores lotes mínimos do estado, diz Turner. Agora, os proprietários podem construir até três casas no que costumava ser um lote unifamiliar, abrindo espaço para mais casas de nível básico. Mas a maior barreira à criação de habitação a preços acessíveis continua a ser o lento e caro processo de aprovação da cidade para a construção de moradias, condomínios e novos loteamentos, que pode levar até dois anos, independentemente do tamanho do projecto, diz ele.
Turner aponta Houston como um modelo de como construir mais casas iniciais – por meio da desregulamentação. “Na década de 90, Houston começou a permitir lotes muito pequenos… em todo o seu núcleo urbano e até hoje, você ainda pode ir a Houston e morar no meio da cidade, e ainda encontrar uma casa por US$ 400.000.”
Na verdade, alguns proprietários existentes não adotaram mudanças de zoneamento que promovam novas construções. Entre outras coisas, argumentam que sem o zoneamento formal, os usos industriais, comerciais e residenciais ficariam indesejavelmente próximos. Em Austin, por exemplo, no passado eles processaram com sucesso para bloquear tais mudanças.
Mudanças no mercado e iniciativas locais podem ajudar os novos compradores de casas
Supondo que as taxas hipotecárias caiam, provavelmente haverá algum movimento neste segmento inferior do mercado, diz Loftin. Estar preparado quando o mercado mudar é fundamental, e ele diz que Instituições Financeiras de Desenvolvimento Comunitário (CDFIs) como a sua – e há muitas em todo o país – podem ajudar.
“Fazemos a avaliação e depois elaboramos um plano de ação para enfrentar as barreiras que você tem”, diz ele. “Qual é o plano para melhorar seu crédito? Não é ciência de foguetes. É útil porque conhecemos o sistema.”
“Criar um hábito de poupança em que seu empregador deposita algo automaticamente, cada contracheque em sua conta poupança é muito, muito útil”, acrescenta. E os potenciais compradores também não precisam investir muito dinheiro. “Nosso pagamento inicial típico de um comprador de imóvel residencial é de cerca de 2% do preço de compra, e isso inclui os custos de fechamento.”
Os defensores da habitação propuseram iniciativas destinadas a aumentar o número de casas iniciais construídas, embora, mesmo que aprovadas, possam levar anos para resolver o problema. Não existe um plano nacional, mas os estados estão a experimentar abordagens diferentes. No ano passado, a legislatura do Utah, dominada pelos republicanos, aprovou um projecto de lei para fornecer 300 milhões de dólares em empréstimos subsidiados para construtores e novas ferramentas de zoneamento da cidade, num esforço para impulsionar a construção de habitações mais pequenas e simples.
A Homewise também propôs “Novas Casas para o Novo México”, para fornecer cerca de US$ 30.000 em assistência direta a potenciais compradores de casas, o que poderia reduzir o preço de compra e incentivar a construção de mais casas na faixa de US$ 300.000. Loftin diz que para os construtores, o subsídio significa “mais compradores que podem pagar aquela casa agora, mesmo com as taxas de juros que temos hoje”. A legislatura do Novo México planeia adoptar a medida em Janeiro, diz Loftin, acrescentando que “parece estar a ganhar um apoio significativo”.
Mas enquanto isso, as casas iniciais ainda podem estar acessíveis
Entretanto, mesmo sem tais medidas, há coisas que pode fazer para maximizar as suas hipóteses de encontrar uma casa inicial que se ajuste ao seu orçamento – mas essas opções implicam compromissos.
Harrison Beacher, corretor de imóveis na área de Washington, DC, diz que diz aos clientes que considerem a compra de uma casa como um diagrama de Venn, comparando o que você quer com o que você pode pagar, onde quer morar e outros itens essenciais.
“Muitas pessoas esperam pela ‘casa dos sonhos’, quando o que realmente muda sua história financeira de longo prazo é simplesmente começar e tomar medidas estratégicas e ponderadas ao longo do tempo”, diz Beacher.
“Uma verdadeira casa inicial não consiste em marcar todas as caixas da sua lista de desejos. Trata-se de identificar a combinação certa de localização, preço acessível e potencial de valorização”, diz ele. “Você quer estar perto o suficiente das coisas que são importantes para seu estilo de vida e carreira, ao mesmo tempo em que permanece dentro de um preço que permite que você cresça em sua casa, em vez de ser sobrecarregado por ela.”
Encontrar aquela casa perfeita para iniciantes pode envolver algo que os corretores de imóveis chamam de “dirigir até se qualificar”, diz Turner. Em outras palavras, se você não conseguir encontrar algo acessível, continue procurando mais longe da cidade até conseguir.
O preço médio de uma casa em Austin pode ser muito alto, mas a cidade de Bastrop, cerca de 48 quilômetros a sudeste de Austin, é muito mais acessível, diz ele. Ele diz que o preço médio de uma casa em Bastrop em julho era de US$ 336 mil, cerca de 40% menor que o de Austin.
E para os filhos de Gabriel, pode fazer sentido olhar fora de Austin, onde as casas são mais acessíveis, e comprar algo agora – mesmo que não seja a casa dos seus sonhos. Com o tempo, eles podem construir patrimônio e usá-lo para se aproximarem da cidade e do que realmente desejam.
