
Seria de esperar que as taxas hipotecárias estivessem a cair agora mesmo, depois de a Reserva Federal ter cortado as taxas de juro em meio ponto no mês passado.
Em vez disso, as taxas de hipotecas aumentaram. Os dados mais recentes do Freddie Mac mostraram que a taxa média de hipoteca de 30 anos tinha aumentado para 6,4%, mais de um quarto de ponto acima do que era há duas semanas.
A notícia é provavelmente uma surpresa indesejável para as pessoas que esperavam que as taxas de juros mais baixas finalmente saíssem do papel e começassem a comprar uma casa.
Aqui está o que está acontecendo – e o que isso significa para quem está tentando comprar uma casa agora.
O Fed não define taxas de hipoteca
O problema é o seguinte: o Fed pode influenciar as taxas de hipotecas, mas não as fixa.
Em vez disso, as taxas hipotecárias seguem principalmente um número diferente: o rendimento dos títulos do Tesouro a 10 anos. Esse rendimento subiu recentemente por uma série de razões, inclusive porque os investidores esperam que o Fed seja um pouco mais cauteloso no corte das taxas após o enorme corte no mês passado.
Mas não é apenas o rendimento do Tesouro a 10 anos que influencia as taxas hipotecárias.
O credor hipotecário precisa cobrir seus custos e obter lucro, por isso acrescenta sua própria porcentagem, por exemplo. E a taxa de hipoteca específica que você obterá dependerá de seus próprios fatores, como sua pontuação de crédito e o tamanho e tipo de empréstimo que você está obtendo.
Dito isto, apesar da recente subida, as taxas hipotecárias ainda estão mais de um ponto abaixo do que estavam no ano passado, caindo à medida que os investidores antecipavam os cortes nas taxas do Fed e os consideravam no rendimento do Tesouro a 10 anos.
As taxas de hipoteca mais baixas em comparação com o ano anterior foram boas para alguns proprietários. Muita gente tem aproveitado refinanciar suas hipotecas se compraram as suas casas nos últimos anos, quando as taxas eram mais elevadas.
As taxas mais baixas disponíveis agora significam que os proprietários podem economizar centenas de dólares por mês se refinanciarem.
Para onde vão as taxas de hipoteca a partir daqui
Então, para onde estão indo as taxas de hipotecas? É difícil responder, uma vez que as taxas de hipotecas são afetadas por muitos fatores.
Mas há uma coisa com a qual os especialistas geralmente concordam: eles provavelmente não chegarão nem perto dos níveis de alguns anos.
Em 2019, por exemplo, as taxas para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos variaram entre cerca de 3,75% e 4,5%. E caíram para 2,65% no início de 2021, à medida que a pandemia avançava.
Muitas previsões apontam para taxas próximas de 6% no final deste ano – e caindo para cerca de 5,8% no próximo ano.
“Acho que o novo normal é talvez uma taxa de hipoteca de 6%”, diz Lawrence Yun, economista-chefe da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. “Se tivermos sorte, talvez cheguemos a uma taxa de hipoteca de 5,5%. Ou, se não tivermos sorte, talvez a tendência da taxa hipotecária volte a subir para 7%.”
Mas Yun está confiante de uma coisa: os dias das taxas hipotecárias de 3% e 4% acabaram – pelo menos durante sua vida, diz ele.
Então, o que fazer agora?
Para os compradores de casas, o ambiente de taxas em constante mudança pode fomentar a incerteza: é melhor esperar que as taxas hipotecárias caiam ou começar a procurar agora?
Os especialistas desaconselham tentar cronometrar o mercado – inclusive quando se trata de comprar uma casa. Isso ocorre por dois motivos.
Primeiro, se você comprar uma casa e as taxas de hipoteca caírem, você poderá refinanciar sua hipoteca e aproveitar a taxa mais baixa. Mas se você esperar e as taxas subirem, ficará mais difícil comprar uma casa.
Em segundo lugar, os preços das casas tendem a subir com o tempo.
Yun diz que mesmo as pessoas que compraram casas com taxas de hipoteca muito mais elevadas – como 15% no início da década de 1980 – normalmente tiveram essas compras bem sucedidas, devido ao aumento do valor das casas e à capacidade de refinanciamento à medida que as taxas caíam.
Como está o mercado imobiliário? Há algumas boas notícias
Aqui está um desenvolvimento positivo para os compradores: agora há mais estoque. O número de casas à venda em setembro foi 6,4% superior ao do mês anterior e 33,6% superior ao do ano anterior, de acordo com um relatório da corretora RE/MAX, que analisou residências unifamiliares em 52 mercados.
Entretanto, os dias que uma casa permanece no mercado têm aumentado – sugerindo que o mercado está a ficar um pouco menos competitivo.
“Acho que há mais oportunidades para os compradores entrarem lá”, diz Sara Briseño Gerrish, corretora imobiliária da RE/MAX Unlimited em San Antonio.
E há outro indicador que mostra menos compradores com quem competir: o número de pessoas que solicitam hipotecas caiu durante três semanas consecutivas (embora seja ainda 7% acima do mesmo período do ano passado).
Mas os preços das casas continuam altos
As taxas hipotecárias não são o único fator que afeta o mercado imobiliário: os preços das casas também são importantes. E, infelizmente para os compradores, esses valores continuam elevados.
O preço médio das casas aumentou cerca de 50% desde o início de 2020, com um grande aumento durante a pandemia. Os aumentos de preços desaceleraram, mas os preços não caíram realmente. O preço médio de venda de casas existentes em Agosto foi de 416.700 dólares, cerca de 3% superior ao do ano anterior – mostrando a rigidez dos preços elevados.
A temporada também tem um impacto. A compra de casas aumenta na primavera e atinge o pico em junho, à medida que o clima quente e o final do ano letivo incentivam as pessoas a fazer compras. O mercado normalmente desacelera no final do verão e durante todo o outono, atingindo seu período mais lento durante o inverno.
Isso pode fazer do outono um bom momento para fazer compras, isto é, se você pode encontrar uma casa que atenda às suas necessidades: Menos concorrência pode significar preços mais baixos e mais capacidade de negociação.
A Fannie Mae está prevendo que as vendas de casas poderão ser 10% maiores no próximo ano, saindo do muito níveis baixos que temos visto. Mas poderá ser na primavera que o mercado realmente se recuperará.