Os preços das casas atingiram um nível mais alto em junho, mesmo quando o mercado imobiliário continuou sua queda pós-panorâmica.
O preço médio de uma casa existente vendido no mês passado foi de US $ 435.300, superando o recorde anterior, estabelecido em junho de 2024, de acordo com dados da Associação Nacional de Corretores de Real. Mas, no geral, os números de vendas estavam em uma baixa de nove meses, ajustados sazonalmente. As vendas em junho diminuíram 2,7% em relação a um mês antes.
Como os preços podem ser tão altos quando o mercado é tão lento?
“O mercado imobiliário de hoje é realmente tem e não tem”, diz Jessica Lautz, vice-economista-chefe da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.
Enquanto inúmeros possíveis compradores permanecem presos à margem, algumas pessoas fazer tem muito dinheiro para gastar. Os salários continuam aumentando, o mercado de ações está atingindo altos recordes – e as pessoas que têm uma casa para vender podem usar lucros desses preços altos para comprar o próximo.
“Aqueles que têm patrimônio habitacional podem fazer negociações habitacionais no momento. Muitos deles estão fazendo isso mesmo com uma compra em dinheiro”, diz Lautz. “Eles têm a capacidade de interagir com o mercado imobiliário de hoje, onde os compradores iniciantes estão sendo excluídos”.
O mercado imobiliário é mais forte no topo
A parte mais forte do mercado agora é o ponto mais alto. As casas acima de US $ 1 milhão viram o maior aumento de vendas no mês passado, subindo 14% em relação ao ano anterior. À medida que os preços aumentam, mais casas agora têm preços sobre a marca de um milhão de dólares. Uma análise da corretora imobiliária Redfin no ano passado constatou que 8,5% das casas dos EUA valiam US $ 1 milhão ou mais.
É também um reflexo de quem está comprando agora. Os compradores em dinheiro representaram 29% das transações no mês passado.
Para os compradores de primeira e média de renda, no entanto, o mercado pode ser enlouquecedor. Embora o crescimento dos preços da casa tenha diminuído, o preço médio agora é 48% maior do que há apenas cinco anos.
Algumas pessoas estão mordendo a bala e apenas pagando muito por uma casa, depois de economizar por anos ou receber ajuda da família. Os compradores iniciantes representaram 30% das transações no mês passado.
E muitos mais adorariam comprar uma casa agora – mas eles simplesmente não podem pagar.
Muitos compradores são dissuadidos por altas taxas de hipoteca
Lá são Significativamente mais casas para venda do que há um ano, mas o inventário ainda é menor do que era pré-panorâmica.
E as taxas de hipoteca elevadas-atualmente com média de 6,74%-estão desencorajando possíveis compradores. Para aqueles que estão tentando entrar no mercado e comprar sua primeira casa, essas altas taxas além dos preços altos significam que eles simplesmente não podem fazer com que os números funcionem. Cada porcentagem de juros pode adicionar centenas de dólares a um pagamento mensal.
“É precificação de compradores”, diz Lautz. As taxas de hipoteca também estão desencorajando as pessoas de vender, ela continua: “Também sabemos que o efeito de bloqueio é real. As pessoas que têm hipotecas de menor taxa de juros estão dispostos a fazer esse movimento agora, a menos que tenham muita equidade habitacional”.
Ironicamente, se as taxas de hipoteca caíssem – como muitas pessoas gostariam – isso estimularia mais demanda e provavelmente aumentaria ainda mais os preços das casas.
Nesse caso, “muitas pessoas que foram empurradas para a margem que não podem pagar hoje o mercado de hoje entrarão. E isso será bastante difícil para alguém que está tentando entrar como compra de casas pela primeira vez para poder competir”, diz Lautz.
Os preços das casas não estão em todos os lugares
O Redfin usa uma metodologia diferente da Associação Nacional de Corretores de Imóveis para olhar para os preços das casas – compara a quantidade de casas vendidas recentemente com o que vendiam em uma transação anterior.
Usando esses dados, os pesquisadores viram os preços cair em 30 dos 50 metros, com os maiores declínios em Washington, DC; Austin, Texas; e San Diego.
Em DC, os cortes federais de empregos são apenas um fator no declínio, disse Marshall Park, gerente sênior de mercado da Redfin na área metropolitana da DC, em um cargo on -line. “Mas não são apenas demissões. Também estamos vendo sinais de sensibilidade aos preços, pois taxas de juros mais altas forçam os compradores a reavaliar o que é acessível”.
Novas casas podem ser mais baratas que as antigas
Enquanto isso, as vendas em casa no mês passado chegaram um pouco acima de maio, mas quase 7% em comparação com um ano anterior. Analistas da Wells Fargo dizem que os números refletem “a fraca demanda do comprador, resultante de condições desafiadoras de acessibilidade e maior incerteza econômica”.
Quando se trata de preço, novas casas costumavam ser mais caras que as antigas. Mas agora isso não é garantia.
O preço médio de venda de uma nova casa unifamiliar vendida no mês passado foi de US $ 401.800-quase US $ 40.000 a menos que a mediana da casa unifamiliar existente.
Existem várias razões para isso: os construtores de casas agora estão construindo casas menores para atender à enorme demanda por casas iniciais. As casas existentes podem ter uma vantagem quando se trata de localização. E os construtores de casas têm alguma flexibilidade para reduzir os preços como um incentivo aos compradores: 38% dos construtores disseram que estavam cortando preços em julho, a participação mais alta desde que a Associação Nacional de Construtores de Casas começou a rastrear o número em 2022.
Mas as mesmas taxas de juros que mantêm as taxas de hipoteca elevadas também estão tornando mais caras construir novas casas. Iniciações de casas unifamiliares atingiram uma baixa de 11 meses em junho, enquanto as licenças para novas construções caíram para mais de dois anos.
Esse acerto de fornecimento não é ótimo para os preços da habitação nos meses e anos seguintes.
