Três anos após um prédio residencial desabar na Flórida, matando 98 pessoas, novas regulamentações levaram a um aumento acentuado no custo de vida em condomínios. Com o aumento dos custos, os moradores de muitos prédios antigos estão vendendo para incorporadores que estão correndo para substituí-los por novos arranha-céus luxuosos.
No bairro Edgewater de Miami, muitos prédios antigos foram demolidos e substituídos por novos e reluzentes condomínios altos. Mas em um ponto privilegiado à beira-mar no bairro, há um prédio antigo que agora está vago.
Jacqueline Fraga diz: “Eles já tiraram muitas janelas e portas, se você puder ver nos andares de cima.” Fraga é dona de uma das unidades agora vazias no condomínio Biscayne 21. Todos, exceto um punhado de apartamentos no edifício de 192 unidades, foram comprados por um incorporador, que quer demoli-lo e construir um edifício maior e mais luxuoso em seu lugar.
Fraga é um dos donos de unidades que levou o desenvolvedor ao tribunal logo antes da demolição começar. A estrutura de 13 andares, com vista para as águas azuis claras da Baía de Biscayne até Miami Beach, tem uma vista deslumbrante. Fraga ri, dizendo “Por que você acha que eles querem tanto isso?”
Nas últimas duas décadas, ondas de construção de condomínios remodelaram Miami. Um núcleo urbano antes sonolento agora está agitado com prédios residenciais, restaurantes prósperos e complexos de varejo. Com a maioria dos locais na água agora construídos, os desenvolvedores estão mirando em prédios mais antigos, especialmente aqueles em localizações privilegiadas.
Fraga diz que começou a receber ligações de corretores imobiliários há vários anos perguntando se ela queria vender. Ela diz que sua resposta era sempre a mesma. “Não estou interessada em vender. Eu disse: ‘Cheguei a este prédio com meu vestido de noiva e vou me aposentar neste prédio.’”
Pressionados por corretores imobiliários, outros proprietários venderam. Uma empresa, a Two Roads Development, eventualmente adquiriu todas as unidades do prédio, exceto dez. Ela assumiu o conselho da associação de condomínio, votou para mudar seus documentos de governo e autorizou o término do prédio, permitindo que ele fosse demolido.
Muitos condomínios mais antigos na Flórida, incluindo o Biscayne 21, exigem aprovação de 100 por cento dos proprietários das unidades do edifício para rescisão. Ao reduzir isso para 80 por cento, um tribunal de apelações da Flórida decidiu que o desenvolvedor violou os direitos de voto dos proprietários das unidades e que a rescisão do condomínio foi ilegal.
É uma decisão com amplo impacto sobre os desenvolvedores que estão de olho em condomínios mais antigos para novos projetos. A advogada Susan Raffanello, que representa a Two Roads Development, diz: “Da posição do meu cliente, bem como de outros desenvolvedores em toda a Flórida, eles estão realmente dando um passo para trás e avaliando se devem ou não buscar a reconstrução de propriedades quando abordados por esses prédios de condomínio mais antigos e doentes.”
Os regulamentos aprovados na Flórida após o colapso do condomínio Champlain Towers em 2021 ajudaram a alimentar o impulso dos desenvolvedores para comprar e substituir edifícios residenciais mais antigos. As novas regras aumentaram os custos para os moradores em muitos edifícios mais antigos, às vezes exigindo avaliações especiais consideráveis que podem ser inacessíveis.
Glen Waldman, um advogado que representa Fraga e outros proprietários de unidades, diz que essa não era a situação com o Biscayne 21, que foi construído em 1964. “Este não é um desses edifícios, embora seja um edifício mais antigo, que tinha esses problemas de segurança de vida. É um edifício sólido e sólido. Ele passou em todos os testes necessários e teria continuado a fazê-lo.”
Os advogados do desenvolvedor estão pedindo ao tribunal de apelações uma nova audiência e planejam levar o caso à Suprema Corte estadual, se necessário. Raffanello diz que a decisão, se mantida, tornará muito mais difícil substituir prédios residenciais mais antigos. “Isso deu a uma única pessoa o controle sobre toda a vontade da comunidade”, diz ela. “E isso não é algo em que qualquer desenvolvedor queira se meter.”
A regulamentação de condomínios é uma questão que os legisladores da Flórida já abordaram antes e que provavelmente surgirá novamente na sessão legislativa do ano que vem. A representante republicana Vicki Lopez, cujo distrito inclui Biscayne 21, acha que o estado deveria facilitar para os desenvolvedores a substituição de condomínios mais antigos.
Ela tem 667 associações de condomínio em seu distrito e diz que entende o dilema que os custos crescentes representam para muitos proprietários de unidades. “Se você mora em um prédio há muito tempo e por acaso está em um prédio que fica em uma bela propriedade, você não quer sair. Mas o prédio tem 60 anos, pelo amor de Deus”, ela diz. “Estamos chegando a um ponto em que a questão é: ainda é acessível morar em um condomínio?”
O caso Biscayne 21 lança mais incerteza sobre o mercado de condomínios da Flórida, onde três quartos dos prédios têm mais de 30 anos. Preocupações sobre as novas regras estaduais e o aumento do custo de vida em um condomínio desaceleraram as vendas em todo o estado e até levaram a uma queda nos preços.
