O Departamento de Justiça dos EUA anunciou na sexta-feira que está processando a imobiliária RealPage, alegando que ela se envolveu em um esquema de fixação de preços para aumentar os aluguéis.
Os procuradores-gerais de oito estados — Carolina do Norte, Califórnia, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee e Washington — aderiram ao processo antitruste do Departamento de Justiça aberto no tribunal federal da Carolina do Norte.
O Departamento de Justiça alega que a precificação algorítmica da RealPage permite que proprietários de moradias multifamiliares efetivamente conspirem e estabeleçam aluguéis acima do preço de mercado, o que “priva os locatários dos benefícios da concorrência nos termos de locação de apartamentos e prejudica milhões de americanos”.
“Os americanos não deveriam ter que pagar mais em aluguel porque uma empresa encontrou uma nova maneira de conspirar com proprietários para infringir a lei”, disse o procurador-geral dos EUA Merrick Garland em uma declaração. “Alegamos que o algoritmo de preços da RealPage permite que os proprietários compartilhem informações confidenciais e competitivamente sensíveis e alinhem seus aluguéis.”
De acordo com a reclamação, essas informações incluem coisas como aluguéis atuais, taxas de vacância e datas de expiração de arrendamento. Então, diariamente, o software usa os dados e a inteligência artificial para sugerir qual aluguel um locador deve cobrar. A RealPage lançou esse software como maximizador de lucros dos locadores e se gabou de que ele os deixa “superar o mercado”.
A RealPage não respondeu a um pedido de comentário. Mas no passado negou que seu software de precificação seja anticompetitivo e disse que ele reduz os aluguéis quando a demanda cai e pode ajudar a reduzir as taxas de vacância.
Garland observou que o processo foi movido sob o Sherman Antitrust Act, uma lei aprovada há mais de um século, quando “um esquema anticompetitivo poderia ter parecido com barões ladrões apertando as mãos em uma reunião secreta”. Proprietários conspirando por meio de algoritmos matemáticos podem ser novos, ele disse, mas violam o mesmo princípio fundamental de um mercado livre que promove a competição.
O DOJ também alega que a empresa tem um monopólio, controlando cerca de 80% da fatia de mercado dos EUA para esse tipo de software. E enquanto a RealPage diz que seu programa oferece apenas uma recomendação de preço, a reclamação sugere que é difícil rejeitá-lo.
“Os proprietários são encorajados a configurar o produto para aceitar automaticamente as recomendações do RealPage”, diz Eric Dunn, um advogado de direitos dos inquilinos do National Housing Law Project. “E se um gerente de propriedade não quiser aceitar a recomendação, ele tem que dar uma explicação”, que ele diz que é então enviada a um gerente regional.
Dunn também vê um tipo de pressão de grupo que pode se acumular entre os proprietários. A reclamação descreve a RealPage realizando sessões de treinamento on-line nas quais os administradores de imóveis conversam entre si, e também diz que os proprietários se comunicavam diretamente de outras maneiras. A empresa se gabou de que os proprietários que coordenam em vez de competir podem “eliminar concessões”, como oferecer aluguel mais baixo ou um mês grátis. Em vez disso, como a RealPage colocou, “uma maré alta levanta todos os navios”.
Em alguns mercados do país, metade ou mais dos proprietários usam o algoritmo de preços da RealPage, dizem especialistas em habitação. O processo de sexta-feira não é o primeiro a mirar o software da empresa — há cerca de 20 outros processos em todo o país.
Em um caso recente e um tanto relacionado, hotéis em Las Vegas foram acusados de compartilhar informações por meio de diferentes softwares de preços e usá-los para inflar artificialmente as tarifas dos quartos. Um juiz joguei fora aquele caso em maio, dizendo que os demandantes não demonstraram que os hotéis fizeram qualquer acordo entre si para fixar preços.
Algumas outras empresas de software de precificação temem que o processo do DOJ possa prejudicar suas reputações.
“A IA está ajudando não apenas proprietários que buscam lucro, mas também operadores e desenvolvedores de moradias populares”, disse Vidur Gupta, CEO da Beekin, em uma declaração respondendo ao processo.
Enquanto isso, há uma proposta de legislação no Congresso para limitar o uso desse tipo de inteligência artificial.
