O sector imobiliário da China está a afundar-se. Outrora a espinha dorsal económica através da qual centenas de milhões de chineses passaram da pobreza para a classe média, a indústria está agora a assistir a quedas no valor dos imóveis que ameaçam não só a riqueza das famílias e as receitas dos governos locais, mas também o crescimento global da população chinesa. economia, um indicador chave da legitimidade e do direito de governar do Partido Comunista Chinês.
Incorporadoras imobiliárias gigantes como Evergrande e Country Garden faliram. Na tentativa de mitigar as consequências, as autoridades chinesas na semana passada lançou medidas de estímulo concebido para estabilizar o mercado e evitar a espiral descendente que tem visto o valor das novas casas vendidas cair mais de 23 por cento até agosto de 2024.
Nos Estados Unidos, a contribuição combinada do mercado imobiliário para o PIB é geralmente em média de 15-18 por cento, de acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas. Compare isso com a China, onde o mercado imobiliário já representou mais de 25%, e até 29%, do PIB da China. Quando se considera a devastação económica e as execuções hipotecárias de propriedades que ocorreram nos Estados Unidos durante a crise financeira global de 2007 a 2008, numa economia muito menos exposta ao imobiliário do que a da China, o risco da implosão imobiliária da China para a sua saúde económica global torna-se alarmante. claro.
Não só o valor das casas vendidas caiu quase um quarto, como o preço médio das casas que estão a ser vendidas despencou. Os preços caíram 6,8% em relação ao mês anterior (e com ajuste sazonal) em agosto deste ano, de acordo com o Goldman Sachs. A queda de preços em julho foi de 7,6%.
Em Abril deste ano, múltiplas fontes relataram que a Goldman Sachs tinha feito uma previsão de parar o coração: seriam necessários 2,1 biliões de dólares para consertar o sector imobiliário da China. Algumas dessas soluções incluem assistência aos desenvolvedores que possuem unidades pré-vendidas, mas não concluíram a construção devido à falta de financiamento suficiente. Esse dinheiro também é necessário para vender o excesso de estoque.
O primeiro problema, o das unidades pré-vendidas – e, mais importante, pré-pagas – que não podem ser entregues devido à falta de dinheiro do promotor para as terminar, é uma mistura de ingredientes que pode facilmente levar à agitação social. O governo chinês teme isso mais do que qualquer outro resultado.
O excesso de estoque está em proporções épicas. Economia Bloomberg informou no final de maio que A China tem “o equivalente a 60 milhões de apartamentos não vendidos, que levarão mais de quatro anos para serem vendidos sem ajuda governamental”.
Contendo a maré: novas medidas econômicas
Na semana passada, medidas-chave para enfrentar a crise imobiliária foram anunciadas numa conferência de imprensa dada pelo Governador do Banco Popular da China (PBOC), Pan Gongsheng. Como sinal da sua importância, a conferência de imprensa também trouxe, de forma notável e incomum, os altos funcionários da Administração Nacional de Regulação Financeira e da Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China (CSRC), ambos os quais também têm a responsabilidade de resolver o agravamento da situação imobiliária.
Foram anunciadas cinco medidas, três delas conhecidas apenas pelos banqueiros. A primeira é um corte pelo banco central da China do Rácio de Reservas Compulsórias (RRR) para os bancos em 50 pontos base. Só esse corte deverá libertar aproximadamente 142,21 mil milhões de dólares para novos empréstimos. No entanto, não foi definida uma data para que este corte entre em vigor. Pan disse que o RRR poderia ser reduzido ainda mais em mais 0,25 a 0,5 pontos percentuais, dependendo da quantidade de liquidez no mercado ainda este ano.
Além disso, o banco central da China irá, novamente numa data não especificada, reduzir a taxa de juro à qual o banco central do país toma dinheiro emprestado aos bancos comerciais. Não se espera que esta taxa, conhecida como Reverse Repo Rate, reduza as margens de lucro dos bancos.
As medidas que têm impacto directo e, esperançosamente, inspiram os compradores de imóveis incluem uma redução das taxas de juro das hipotecas existentes, levando a uma redução esperada de menos 150 mil milhões de yuans (21,4 mil milhões de dólares) em juros por ano, para 50 milhões de famílias.
É importante ressaltar que, a fim de atacar o enorme excesso de oferta de inventário, a China reduzirá o pagamento inicial mínimo para um comprador de segunda habitação para 15 por cento, ante a taxa actual de 25 por cento.
Finalmente, o PBOC permitirá que os bancos comerciais utilizem todo o dinheiro disponível no mecanismo de empréstimo para conceder empréstimos a empresas estatais para a compra de unidades habitacionais não vendidas para habitação a preços acessíveis. Actualmente, só podem utilizar o mecanismo de reempréstimo para 60 por cento dos empréstimos que concedem a essas empresas estatais, impedindo as empresas estatais de comprarem essas unidades.
No entanto, todas estas medidas combinadas não parecem somar nada próximo dos 2,1 biliões de dólares que a Goldman Sachs afirma que a China precisa de injectar para evitar que o fundo caia num dos sectores mais estratégicos e sensíveis da China: a habitação.
O mercado imobiliário na China: o que aconteceu antes
Para colocar o mercado imobiliário em perspectiva, consideremos que a China tem a taxa de propriedade de habitação mais elevada do mundo, algo em torno de 93 por cento. E é comum que uma família possua mais de um apartamento.
Durante centenas, senão milhares de anos, possuir casa própria na China tem sido uma aspiração, embora nem sempre um objectivo realizável.
É claro que, da cabana de barro à mansão, os seres humanos sempre procuraram algum nível de espaço permanente, privado e pessoal, no qual pudessem criar uma família em segurança e com algum mínimo de conforto.
Na China, esse desejo tinha um elemento extra de urgência. Se alguém quisesse casar, uma casa era um requisito essencial. Ainda é. Fale com qualquer jovem de uma área rural da China que viva e trabalhe numa cidade urbana da China hoje, e ele lhe dirá que seu objetivo é comprar uma casa em seu país de origem para que possam se casar e constituir família.
No entanto, durante os primeiros anos da República Popular da China, essa possibilidade foi eliminada, deliberada e eficazmente, em linha com os princípios comunistas. A habitação estava nas mãos do Estado, que alocava e atribuía alojamentos em todo o país.
Como pesquisador Youqin Huang observou:
Na China urbana socialista, a habitação era considerada um benefício social fornecido pelo Estado sob a forma de arrendamento público. A maioria das famílias tinha poucas opções a não ser esperar pela atribuição de habitação pública. Embora casas privadas fossem permitidas, a propriedade não era incentivada ou recompensada. Em contraste com os inquilinos não tão abastados em habitações públicas nas economias de mercado, são os grupos mais privilegiados que vivem em habitações públicas para arrendamento e os grupos menos privilegiados que vivem em habitações privadas na China urbana socialista… Assim, a propriedade de casa própria na China socialista tinham conotações diferentes daquelas das economias de mercado.
Sob a economia comandada comunista da China, todas as propriedades acima e abaixo do solo pertenciam ao Estado. Após algumas reformas, houve excepções nas zonas rurais, onde a terra podia ser propriedade colectiva. Mas o habitante médio da cidade vivia e esperava viver sempre num apartamento propriedade do governo ou numa parte do que tinha sido originalmente uma casa unifamiliar, nunca esperando que a propriedade privada e pessoal algum dia fosse possível.
E então, de repente, foi.
Parecia que da noite para o dia, no final da década de 1990, o governo chinês começou a encorajar os inquilinos a comprar os seus apartamentos estatais, porque o governo já não iria subsidiar essas unidades habitacionais. No coração de Pequim, por exemplo, uma família poderia comprar o seu apartamento de 30 metros quadrados pelo equivalente a 35 mil dólares – também uma quantia inédita, mas que valia a pena fazer se conseguisse pedir dinheiro emprestado. Dezenas e depois centenas de milhões fizeram exactamente isso, e da noite para o dia, ao que parecia, um país comunista que tinha mantido um controlo apertado sobre o seu maior e mais estratégico activo entregou os direitos sobre esse activo e promoveu a oportunidade.
Quando, especialmente a partir do final da década de 1990, a China começou a incentivar os cidadãos comuns a comprar os apartamentos onde viviam, ocorreu uma onda de intensa mudança estrutural no mercado imobiliário chinês. Apesar da falta de riqueza, os cidadãos comuns encontraram formas de obter os fundos necessários para comprar as suas unidades habitacionais e, desde então, a China tornou-se o líder mundial na aquisição de habitação própria.
Os factores que impulsionaram essa transição notável incluem imperativos culturais, bem como bom senso financeiro. Para aqueles que tiveram a sorte de viver em apartamentos dentro e ao redor dos centros de cidades importantes como Pequim, Xangai e Guangzhou, as pessoas que ganhavam menos de US$ 500 por mês puderam, de repente, fazer fortunas pequenas e não tão pequenas. . Não importava que a maioria das unidades habitacionais fossem minúsculas, geralmente apartamentos apenas com água fria, ou que morar no último andar do prédio de seis andares em que estavam localizadas significasse caminhar até lá, já que nenhuma tinha elevador.
Em poucos anos, o valor de mercado de muitas dessas propriedades cresceu de 10 a 20 vezes o seu preço de venda original. Pessoas com salários de US$ 100 por mês tornaram-se instantaneamente de classe média e média alta.
O acidente
Hoje, a própria oportunidade de propriedade que tornou tantas centenas de milhões de chineses financeiramente confortáveis e até ricos ameaça agora a saúde de toda a nação com o seu desaparecimento. Pode-se especular o porquê.
As duas empresas de maior perfil, mencionadas anteriormente, Evergrande e Country Garden, são responsáveis por mais de 500 mil milhões de dólares em dívidas incobráveis. Principalmente nas casas que foram pré-vendidas e pré-pagas pelo cliente, para onde foi o dinheiro para finalizar essas unidades? Claramente, o dinheiro não foi utilizado para cumprir as responsabilidades financeiras de conclusão do processo de construção.
Existe uma medida política que a China poderia utilizar imediatamente para injetar novo capital no mercado imobiliário. Com tanto inventário disponível, porque não abrir-se e deixar o mercado global comprar o imobiliário da segunda maior economia do mundo?
Actualmente, a maioria dos compradores estrangeiros está limitada à compra de uma unidade habitacional e, mesmo assim, as barreiras à propriedade são onerosas e não têm qualquer relação com os princípios do mercado. A mensagem é clara: o governo chinês não quer estrangeiros a viver na China, especialmente no número em que os cidadãos chineses vivem no estrangeiro e possuem propriedades em todo o mundo. Em todo o mundo, os cidadãos chineses vivem e são proprietários sem limites ou restrições em países estrangeiros. A China, no entanto, não retribui.
Talvez seja hora de reconsiderar.
