Nos arredores de Lanzhou, uma cidade no oeste da China, uma grande faixa estampada em um complexo residencial inacabado comemorou não o Ano Novo Lunar ou o Dia Nacional da China, mas algo completamente diferente: o “de cima para baixo” do edifício. “封顶大吉 封顶大吉”, dizem os enormes faixas vermelhas – “comemoram o topo”. (Na linguagem da construção, “cair” significa concluir a estrutura básica de um edifício.)
Foi uma ocasião importante o suficiente para ser homenageada com fogos de artifício na ampla capital da província de Gansu na China.
Os próprios banners são relíquias de uma tradição chinesa de séculos de celebrar os feitos de construção do trabalho humano. Hoje, hoje, as celebrações promocionais anunciando os marcos importantes para os marcos importantes para os gigantes da propriedade chinesa e os parceiros comerciais estrangeiros, aguardando qualquer indicação de uma reviravolta na prolongada crise imobiliária da China.
Há 20 milhões Edifícios inacabados de pré-venda na China, de acordo com o economista da China, chefe da Noruma Securities. Quando a placa sobe para “comemorar o topo”, isso significa um edifício menos angustiado.
Os edifícios inacabados são um dos barômetros observáveis mais importantes da crise imobiliária de quatro anos do país e o mal-estar que gerou na economia em geral e no sentimento do consumidor. Mais de 70 % da riqueza doméstica chinesa está vinculada a propriedades.
Desenvolvedores chineses excessivamente construídos durante os dias de boom do mercado imobiliário, incentivados por governos locais que se baseavam nas vendas de terras como fonte de receita e a atingir metas de crescimento.
Esse modelo de crescimento começou a desaparecer depois que o governo central começou a criticar o excesso de investimento em propriedades residenciais, dizendo que “as casas são para viver, não para especulação”, uma linha que apareceu na Conferência Central de Trabalho Econômico de dezembro de 2016.
Então, em 2020, Xi Jinping ficou mais difícil, anunciando a política de “três linhas vermelhas” que cortou acentuadamente a quantidade de desenvolvedores emprestados. Logo depois, empresas sobrecarregadas como Evergrande, o maior construtor particular do país, lutaram para rolar dívidas e começaram a entrar em colapso.
Os banners vermelhos em edifícios inacabados, facilmente desbotáveis em todo o país, são sinais raros de vitalidade para alguns projetos em um mercado imobiliário estagnado, amplamente assistido na China. O “celebrar o topo” assina os desenvolvimentos que passaram na fase de construção mais arriscada, marcando os edifícios nas localidades que finalmente estão virando a esquina.
Em 2024, dirigi por cidades fantasmas de edifícios inacabados em 19 cidades em 14 províncias. Apesar do grande número de edifícios semi-construídos, a paisagem foi pontilhada com banners vermelhos de “top off”.
Ao longo daquele ano, que passei em turnê de projetos de desenvolvimento e conversando com desenvolvedores e autoridades locais, a quantidade de espaço de edifícios em construção encolhido 12,7 % nacionalmente, investimento em desenvolvimento imobiliário recusou 10,6 % e o governo começou renovar 79.000 unidades habitacionais urbanas em ruínas.
Esses números refletem o foco contínuo de Pequim: como desmamar a economia chinesa da dependência do mercado de propriedades comerciais e reconstruir bairros pobres.
Dito isto, a saliência de edifícios inacabados permanece. A área do espaço dos prédios concluídos no ano passado deslize Em quase 30 %, em comparação com 2023. Em outras palavras, a parte superior de um edifício é uma conquista especialmente comemora neste mercado.
A fase superior marca marca aproximadamente o ponto intermediário da construção e investimento de um edifício, de acordo com um diretor aposentado de um Departamento de Desenvolvimento Rural e Habitacional e Rural na Região Autônoma de Guangxi, que preferia permanecer anônimo. “A parte superior reduz o risco de se tornar um projeto semi-acabado devido ao colapso financeiro, mas isso não significa que o colapso financeiro ocorra apenas antes da parte superior”, disse ele, falando em chinês. Os bancos usam se a parte superior é concluída como um parâmetro para revisar empréstimos hipotecários, acrescentou.
Turnando um projeto de desenvolvimento multibuilding sublinha o complexo jogo de xadrez que os desenvolvedores devem navegar para alcançar o estágio “de cima”. É um delicado processo de tomada de decisão que leva em consideração as condições do mercado, feedback do comprador, restrições de fluxo de caixa, o ritmo do desenvolvimento da indústria local e considerações como o momento da conclusão de uma estrada próxima.
Além das considerações do mercado, como os desenvolvedores cumprem as regras e os regulamentos financeiros também afetam se os edifícios ficam inacabados.
Chegar ao estágio superior é um parâmetro que as autoridades locais usam ao emitir licenças que permitem que os desenvolvedores vendam sua propriedade com antecedência. No entanto, nem todos os desenvolvedores cumprem o processo, disse Ye Sheng, diretor do escritório de Xangai da Goettsch Partners, um firma de arquitetura. “Alguns desenvolvedores começam a vender propriedades ilegalmente na fase inicial do investimento em construção habitacional, usando avanços para realizar investimentos em novas propriedades para maximizar os retornos de curto prazo”, disse ele.
As más condições de mercado, juntamente com as pré-vendas ilegais, têm implicações significativas para os compradores de casas. “Devido à incerteza do mercado, quando o desvio de investimento causa flutuações de fluxo de caixa, muitas vezes leva a atrasos na conclusão da construção e, portanto, causa uma série de proteção contra direitos legais e até casos sociais”, acrescentou Sheng.
Em algumas regiões da China, os bancos comerciais só podem emitir empréstimos habitacionais para compradores de compra de propriedades que chegaram à fase superior. Mesmo assim, os compradores de casas geralmente começam a pagar hipotecas anos antes da conclusão da propriedade.
“A transformação da bolha da propriedade em uma estrutura do tipo Ponzi-na qual foram necessárias novas compras de propriedades para fornecer as receitas para construir casas já vendidas-ocorreram durante a campanha de desnatação da China em 2017 e 2018”, disse Logan Wright, parceiro e diretor da China Markets Research no Rhodium Group. Os desenvolvedores endividados se voltaram para as vendas de pré-construção como uma solução para reembolsar a dívida sombria, um processo que ele disse essencialmente representou empréstimos de proprietários de imóveis.
Por lei, os bancos comerciais devem depositar capital adiantado dos desenvolvedores de compradores de casas em contas regulatórias especiais, sujeitas à supervisão bancária. Tais regulamentos podem ser rastreados para 2003 e 2007e tem sido reafirmado e mas não aplicado uniformemente na China. Após o estágio superior, os bancos podem relaxar legalmente esses requisitos em alguns casos.
No entanto, na prática, os bancos comerciais historicamente concederam solicitações de desenvolvedores para depositar seus fundos de pré-venda em uma conta geral. Essa prática levou alguns desenvolvedores a apropriar -se de fundos e suspender projetos de construção.
O governo central implementou políticas para eliminar o excesso de inventário habitacional e incentivar os desenvolvedores a retomar os desenvolvimentos paralisados. Um pacote de resgate de outubro de 2024 dobrou o crédito por reformar edifícios inacabados para estimular o mercado imobiliário e reviver a economia. Agora, os governos locais podem usar o título de fins especiais para comprar o estoque de moradias. Muitas cidades afrouxaram as restrições para que os compradores de segundas casos revertem a queda da demanda do país.
Os compradores de casas têm o direito legal de rescindir um contrato de empréstimo se um desenvolvedor não cumprir uma garantia de moradia, mas o processo é praticamente complicado e raramente alcançado. Assim, os indivíduos comuns geralmente apresentam os custos de projetos paralisados e desenvolvedores endividados.
Existem atualmente 41 desenvolvedores Em processos ativos de reestruturação ou liquidação em Hong Kong.
