Você comprou sua casa durante os anos de pandemia? Parabéns, há uma boa chance de você ter uma taxa de hipoteca muito barata. Talvez abaixo de 3% – cerca de metade da média actual para uma hipoteca fixa de 30 anos.
Para os possíveis compradores que perderam aquela janela dourada, pode parecer que perderam a oportunidade de comprar uma casa.
Mas acontece que existe uma maneira de fazer o relógio do mercado imobiliário voltar atrás: chama-se hipoteca assumida. Esse tipo de transferência permite que o comprador da casa assuma a hipoteca do vendedor e, com ela, sua antiga taxa de hipoteca – muito mais baixa. O comprador obtém uma casa mais acessível. O vendedor obtém um ponto de marketing que pode levar a mais ofertas e talvez até a um preço de venda mais alto. E o apertado mercado imobiliário fica um pouco mais frouxo, graças ao aumento nas vendas de casas.
Cerca de 6 milhões de casas nos EUA têm uma hipoteca assumida e uma taxa de juro inferior a 5%, de acordo com uma estimativa da Assume List, que ajuda os compradores a encontrar estas casas para venda e a navegar no processo de compra.
Mas existem algumas ressalvas. Em primeiro lugar, nem todas as hipotecas se qualificam para este tipo de transferência – e mesmo quando o fazem, os compradores e vendedores nem sempre se apercebem disso. Em segundo lugar, o processo pode ser demorado e exigir um adiantamento substancial em dinheiro.
Os vendedores raramente percebem que têm uma hipoteca assumida
Embora a maioria das hipotecas convencionais não sejam assumidas, as hipotecas apoiadas pelo governo são. Isso inclui empréstimos VA, ou aqueles concedidos através do Departamento de Assuntos de Veteranos, o que significa que estão frequentemente ligados a casas pertencentes a veterinários. Os empréstimos FHA, da Federal Housing Administration, que muitas vezes vão para compradores de casas pela primeira vez sem muito dinheiro, também podem ser transferidos. Cerca de 18% das novas hipotecas emitidas em 2020 foram empréstimos VA e FHA.
Mas poucos desses proprietários percebem que têm a opção de transferir a hipoteca – e nem os seus potenciais compradores.
“As pessoas simplesmente não sabiam que havia uma oportunidade para pouparem literalmente dezenas, por vezes centenas de milhares de dólares”, diz Jerry Devlin, fundador da Assume Loans, um novo tipo de empresa imobiliária que ajuda compradores e vendedores a fazerem estas transferências.
Empresas como a dele surgiram para trabalhar em hipotecas assumidas. Alguns oferecem seus próprios sites onde os compradores podem pesquisar listagens de casas que oferecem hipotecas assumidas, como o concorrente Roam, que usa IA para identificá-los.
Uma pesquisa recente no Roam de casas em Houston, Texas, mostrou 433 listagens com hipoteca assumida e taxa de 3% ou menos. Uma pesquisa no Zillow, que depende do autorrelato do vendedor se a hipoteca pode ser transferida, revelou apenas três.
“Muitas vezes, a primeira vez que um vendedor ouve que tem uma hipoteca assumida é de um comprador da Roam”, diz Raunaq Singh, fundador e CEO da Roam.
As empresas hipotecárias têm poucos motivos para facilitar o processo
Apesar da economia, esse tipo de transferência de hipoteca é raro. Um dos maiores desafios é quanto tempo o processo pode se arrastar.
Por lei, as empresas gestoras de hipotecas têm 45 dias para avaliar o crédito do comprador e aprovar a transferência. A realidade é que pode levar meses, diz Craig O’Boyle, presidente da Assumption Solutions, outra empresa que ajuda compradores e vendedores a transferir hipotecas.
A FHA permite que os prestadores de serviços cobrem até US$ 1.800 em taxas, mas essas empresas podem ganhar muito mais dinheiro iniciando um novo empréstimo com a taxa mais alta de hoje, em vez de transferir um empréstimo mais antigo com uma taxa mais baixa, diz O’Boyle.
“Se um credor puder se livrar da taxa de 2,5% e emprestar dinheiro a 6,5%, acho que preferiria fazer isso”, diz ele.
Em troca de uma taxa, empresas como a Assumption Solutions ajudam a acelerar esse processo, por exemplo, pressionando o prestador de serviços para cumprir esse requisito de 45 dias.
Brendan Burroughs, um motorista de serviço de alimentação, recorreu à Assume Loans depois de ficar preso tentando assumir uma hipoteca para um apartamento de quatro quartos na Flórida com uma taxa de 2,5%. Ele disse que um agente de crédito de sua companhia hipotecária, o Sr. Cooper, lhe disse que 1.500 pessoas estavam à sua frente precisando de ajuda com suas hipotecas, então ele teria que esperar. Então ele não teve notícias do servidor por um mês.
Quando ele reclamou disso em um post no Reddit, os comentaristas disseram que ele deveria esperar mais meses. Mas depois que ele se inscreveu na Assume Loans, diz ele, seu gestor ligou para ele em três dias.
“Fui empurrado do número 1.500 para o número 1”, diz Burroughs.
Em um comunicado enviado por e-mail à NPR, um porta-voz da companhia hipotecária do Sr. Cooper rejeitou a alegação de Burroughs de que seu caso foi adiado por causa do envolvimento da Assume Loans. Em vez disso, eles afirmaram que a transferência de Burroughs correspondia aos prazos da indústria e que trabalhar com a Assume Loans significava que ele “foi cobrado de taxas desnecessárias por serviços que os proprietários podem realizar sem nenhum custo”.
Hipotecas assumidas geralmente exigem um pagamento inicial de seis dígitos
O outro grande desafio da transferência de uma hipoteca é que os preços das casas dispararam 54% desde Janeiro de 2020. Assim, uma hipoteca original feita quando a habitação era mais barata já não cobrirá o preço da mesma casa hoje.
Cabe ao comprador compensar a diferença. E isso pode significar um grande pagamento inicial.
Imagine uma casa que foi vendida por US$ 500.000 em 2021 e está sendo vendida hoje por US$ 700.000. Só isso já representa uma diferença de US$ 200 mil.
E isso sem levar em consideração quanto da hipoteca já foi paga por meio dos pagamentos mensais do atual proprietário e de sua própria entrada original. Isso pode produzir uma lacuna ainda maior entre o valor da hipoteca existente e o que o novo comprador tem de pagar.
O comprador poderia obter um empréstimo secundário, mas é difícil consegui-lo, especialmente para um valor tão grande. E muitas vezes têm taxas de juros altas. Em vez disso, o comprador geralmente cobre essa lacuna com um pagamento inicial em dinheiro.
Isso é um exagero para muitos compradores, diz Laurie Goodman, fundadora do Housing Finance Policy Center do Urban Institute. Se a idéia é liberar casas iniciais para famílias jovens, diz ela, elas são “as últimas pessoas que conseguem arranjar US$ 200 mil extras em dinheiro”.
Burroughs teve sorte. Ele precisava de um pagamento inicial de US$ 105 mil para a casa que queria na Flórida. Mas ele conseguiu cobrir isso devido a alguns investimentos iniciais em ações da Tesla e da Nvidia.
Hoje, a taxa de sua hipoteca é significativamente mais baixa do que a de seu colega de trabalho, que paga US$ 3.200 por mês por uma casa de modelo semelhante. “Minha hipoteca é literalmente metade disso”, diz Burroughs.
Sem a hipoteca assumida, diz Burroughs, ele provavelmente ainda estaria morando com os sogros e ainda navegando em busca de uma casa em Zillow.
Uma forma de desbloquear o mercado imobiliário
Os compradores de primeira viagem enfrentam um mercado imobiliário apertado. Muitos proprietários iniciantes não estão dispostos a vender e mudar para propriedades maiores, mesmo que suas famílias tenham superado o tamanho de suas casas, porque perderiam a baixa taxa de hipoteca. A taxa de rotatividade habitacional nos EUA está perto do nível mais baixo dos últimos 25 anos.
Num artigo recente, o Groundwork Collaborative, um grupo de reflexão de tendência esquerdista, argumenta que tornar as hipotecas mais convencionais assumidas ajudará a aliviar o impasse no mercado imobiliário.
Ele também defende que as hipotecas “portáteis” sejam uma opção, na qual o vendedor possa levar consigo a hipoteca existente e sua baixa taxa para sua nova casa.
“A longo prazo, a causa da inacessibilidade habitacional nos Estados Unidos é que não temos oferta de habitação suficiente. Mas não se pode estalar os dedos e construir 3 milhões de novas casas durante a noite”, diz Bharat Ramamurti, coautor do artigo e antigo vice-diretor do Conselho Económico Nacional da Casa Branca durante a administração Biden. “Este tipo de política dá-lhe a oportunidade de abordar o problema a curto prazo.”
Em novembro, o diretor da Agência Federal de Financiamento Residencial, Bill Pulte, postou no X que a Fannie Mae e a Freddie Mac, que garantem hipotecas e as empacotam para os investidores, estavam pensando em fazer hipotecas assumidas ou portáteis.
Mas Goodman, do Urban Institute, não acredita que as hipotecas assumidas possam fazer muito para desbloquear o mercado imobiliário. O pagamento inicial é uma barreira muito grande, especialmente para quem compra uma casa pela primeira vez, ela pensa.
“Você pode conseguir um bom negócio se tiver muito dinheiro para investir”, diz Goodman. “O problema é que não há muitas pessoas que possam fazer isso.”
Alguns compradores ainda estão dispostos a pagar adiantado por uma taxa baixa
Em 2025, o corretor de imóveis Charles Johnson usou uma hipoteca assumida para comprar um duplex em Minneapolis que de outra forma não teria condições de pagar. Ele conseguiu isso por uma taxa de juros inferior a 3%.
Mas Johnson raramente conta aos seus clientes sobre hipotecas assumidas, uma vez que não é uma opção realista para a maioria deles. Eles não só precisam de muito dinheiro e paciência, mas os compradores não podem ser exigentes, porque poucas casas se qualificam.
“Seria como uma isca e uma troca”, disse Johnson. “Sou um grande defensor disso, mas é muito restrito. Só não quero manipular as pessoas.”
Mas Michael Lorino, fundador e CEO da Assume List, disse que muitos compradores estão dispostos a fazer isso de qualquer maneira. Ele disse que ajudou pessoalmente clientes a lidar com cerca de 40 suposições nos últimos três anos e auxiliou em centenas de outras transferências. Para os compradores que conseguem fazer com que isso funcione, vale a pena o incômodo pela chance de reabrir aquela janela dourada de tempo em que as taxas eram muito mais baixas.
“Pergunte a um comprador de casa se ele quer economizar dinheiro na compra de uma casa, certo? Cem por cento dos compradores querem fazer isso”, disse Lorino. “Não há falta de demanda.”
