O Senado aprovou o maior projecto de lei habitacional em décadas – legislação bipartidária destinada a melhorar a acessibilidade e a disponibilidade da habitação através da desregulamentação, da expansão de programas antigos e da proibição de investidores institucionais de comprarem casas unifamiliares, com poucas excepções.
O projeto foi aprovado por 89 a 10.
“São os democratas. São os republicanos. São peças que eles construíram juntos”, disse a senadora Elizabeth Warren, democrata de Massachusetts, co-patrocinadora do projeto, em entrevista à NPR. “Essa é a força deste projeto de lei.”
“Não é uma questão republicana ou democrata”, disse o senador Tim Scott, RS.C., o outro patrocinador do projeto, falando antes da votação no plenário do Senado. “É uma questão de ajudar mães como aquela que me criou, a mulher incrível que ela foi, a se tornarem donas de casa.”
Muitas das disposições do projeto de lei visam aumentar a oferta habitacional do país. A casa típica vendida nos EUA – com preço em torno de US$ 400 mil – está bem acima do que uma família média pode pagar. A escassez de habitação é responsável por grande parte desse custo, uma vez que a oferta limitada aumenta os preços. Uma estimativa do realtor.com coloca o déficit entre as unidades disponíveis e a demanda em 4 milhões.
“Se quisermos reduzir o custo da habitação, temos de construir muito mais”, disse Warren. “E o que adoro neste projeto de lei é que ele contém mais de 40 disposições diferentes, todas visando a mesma direção, que é dar um impulso à construção de mais moradias”.
Grande parte do projeto de lei reflete um aprovado pela Câmara no mês passado, com 84% das disposições deste último chegando à versão do Senado.
A principal diferença entre os dois projetos de lei é a introdução pelo Senado de uma proibição que impediria qualquer investidor que possuísse pelo menos 350 casas de comprar mais.
“Elaboramos este projeto de lei com a crença profundamente arraigada de que são as famílias que deveriam viver em casas, e é para isso que servem as casas”, disse Warren. “Eles não existem simplesmente como veículos de investimento para private equity de Wall Street.”
A investigação sobre o impacto que estes grandes investidores têm nos preços da habitação é mista: um relatório do grupo de investigação Urban descobriu que grandes investidores – aqueles com presença em pelo menos três mercados e pelo menos 1.000 casas – possui apenas 3% de aluguéis unifamiliares em todo o país. Freddie Mac descobriram que os investidores institucionais pode desempenhar um pequeno papel nos aumentos de preços, mas descobriu que são muito menos significativos do que os factores primários, como a construção limitada e a migração para cidades de custos elevados.
Existem algumas exceções aos limites do projeto de lei para proprietários institucionais, como permitir que os investidores comprem casas que necessitem de reformas sérias, a fim de adequá-las ao código, e permitir que os investidores possuam novas casas construídas para alugar, conhecidas como construir para alugar. Mas os investidores seriam obrigados a vender essas casas depois de sete anos, cabendo ao locatário a prioridade de compra.
A construção para alugar, que já foi um nicho do mercado imobiliário, agora representa cerca de 7% de todas as novas construções de moradias unifamiliares. Os defensores desta tendência dizem que ela torna a habitação acessível para todos, argumentando que a construção de novas habitações reduz os custos tanto para os proprietários como para os arrendatários, aumentando a oferta global.
Em um carta aberta79 grupos industriais que representam administradores de propriedades como o Institute of Real Estate Management, bem como organizações de defesa que pressionam mais construção de moradias locais, disseram que apoiam a nova legislação habitacional, mas acreditam que a versão do Senado deveria remover a exigência de venda de casas construídas para alugar. A carta alerta que a disposição “eliminaria efetivamente a produção de moradias construídas para alugar”.
Quando o presidente Trump assinou uma ordem executiva em janeiro para limitar a compra de casas por grandes investidores, ele deu um passe para construir casas para alugar.
“A Ordem Executiva do presidente incluiu uma exceção para moradias construídas para aluguel”, disse Ken Wingert, diretor de defesa da Associação Nacional de Construtores de Casas, à NPR em um comunicado enviado por e-mail. “Qualquer projeto de lei habitacional que chegue à sua mesa deve fazer o mesmo.”
Nem todos os grupos industriais se opõem à disposição. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis apoia o projeto de lei e, em novembro, começou a pressionar os grandes investidores para que vendessem mais de seus aluguéis aos compradores de casas.
“Compartilhamos o objetivo de garantir que haja lugares suficientes para as pessoas viverem e expandir o acesso à casa própria”, disse Shannon McGahn, diretora de defesa da associação, à NPR em comunicado enviado por e-mail.
Desregulamentando casas pré-fabricadas
Outra seção do projeto de lei visa impulsionar a construção de casas pré-fabricadas, em grande parte eliminando a exigência de que tenham chassis permanentes. Uma estrutura de aço permite que essas habitações sejam transportadas, mas muitas casas pré-fabricadas são colocadas em fundações permanentes e nunca mais são movidas.
Criar habitações pré-fabricadas é mais rápido do que construir no local e quase metade do custo por metro quadrado. Pelo menos nove estados têm relaxou suas restrições de zoneamento nele, para ajudar a resolver a escassez de habitação e os preços elevados.
“As casas iniciais que foram construídas nas décadas de 50 e 60 simplesmente não são feitas hoje”, disse Rachel Siegel, da Pew Charitable Trusts, uma organização sem fins lucrativos de pesquisa e política. “As habitações pré-fabricadas podem realmente preencher essa lacuna muito bem, sem subsídios.”
Especialistas em política habitacional dizem que acabar com a exigência de chassis poderia economizar aos construtores cerca de US$ 5.000 a US$ 10.000 em custos de construção. Também permitiria um design mais flexível, facilitando a adição de um segundo andar ou porão, por exemplo. Muitos locais também restringem o local onde as casas construídas em fábrica podem ficar se tiverem um chassi permanente.
Investimento privado em alugueres acessíveis
A Lei One Big Beautiful Bill do ano passado revisou o crédito fiscal para habitação de baixa renda. O programa oferece créditos fiscais para incorporadores que reservam um certo número de unidades acessíveis para famílias de baixa renda. A lei tributária e de gastos aumentou o número de créditos que os estados poderiam alocar para esses programas.
Os bancos muitas vezes aproveitam este programa para investir na construção de habitação a preços acessíveis, mas estão limitados pelo limite máximo do Investimento em Bem-Estar Público (PWI). De acordo com as regras antigas, os bancos só podiam investir 15% do seu capital ajustado ao risco neste tipo de projetos. A nova lei aumentaria esse valor para 20%, permitindo que os bancos investissem mais em habitação, ao mesmo tempo que aproveitavam o programa expandido de crédito fiscal para habitação de baixos rendimentos.
“Vemos o aumento do PWI como a parte mais impactante deste projeto de lei quando se trata de oferta de habitação”, disse Sarah Brundage, presidente e CEO da Associação Nacional de Credores de Habitação Acessível. “Levantar esse limite abriria bilhões de dólares em capacidade adicional de investimento.”
O projeto de lei visa agilizar a construção e embaralhar o financiamento
Outros aspectos do projeto de lei tratam de acelerar a construção de moradias, inclusive por meio da desregulamentação.
Uma disposição simplificaria as avaliações ambientais na construção de casas localizadas entre edifícios existentes. Outra criaria um programa de subsídios para as comunidades desenvolverem “livros de padrões” de projetos habitacionais pré-aprovados, reduzindo o número de aprovações necessárias para garantir que estejam de acordo com o código. Um programa semelhante já está em andamento em Vermont.
Muitos destes programas são novos subsídios em bloco – como um fundo para apoiar projectos de construção inovadores – ou expansões de subsídios em bloco pré-existentes, como o Programa de Parcerias de Investimento HOME, que fornecerá financiamento para tornar habitáveis edifícios abandonados.
Alguns grupos, como o Cato Institute, um think tank libertário, argumentam que estes incentivos federais têm sido a solução preferida de Washington para as questões habitacionais durante décadas e não conseguiram evitar a crise actual. Os principais beneficiários destas subvenções, argumentam os críticos, são os senadores que conseguem exibir os dólares federais que trouxeram para as suas comunidades.
“Qualquer pessoa que não goste de onde estamos na política habitacional neste momento não deveria gostar deste (projeto de lei), porque é apenas uma continuação de toda a porcaria que têm feito”, disse Norbert Michel, vice-presidente e diretor do Centro de Alternativas Monetárias e Financeiras do Cato Institute. O Wall Street Journalconselho editorial descreveu a conta como “recheado com carne de porco” e “um projeto para uma Washington maior”.
Para Warren, porém, a natureza expansiva do projeto de lei foi o que o ajudou a obter apoio bipartidário.
“Pense neste projeto de lei como uma almôndega”, disse Warren. “Tem muitos ingredientes diferentes, mas é o fato de estar tudo junto que o torna tão delicioso.”
Conciliando as versões da Câmara e do Senado
Político relata que o presidente da Câmara, Mike Johnson, R-La., disse durante uma reunião republicana a portas fechadas que o projeto de lei do Senado provavelmente precisaria ir à conferência para ser negociado entre as duas câmaras.
Além da forma como ambas as câmaras abordam o papel dos investidores institucionais no mercado imobiliário, os legisladores da Câmara e do Senado também estão divididos sobre a linguagem que proibiria a Reserva Federal de emitir uma moeda digital. O projeto de lei do Senado pede uma proibição temporária, mas membros do ultraconservador House Freedom Caucus recuaram e pediram que a proibição fosse permanente.
Mesmo que ambas as câmaras cheguem a acordo, o projeto de lei poderá ter problemas quando chegar à mesa do presidente Trump. Ele disse que não assinará nenhuma legislação até que o Congresso aprove a Lei SAVE America, que exigiria que os eleitores elegíveis fornecessem documentos que comprovem sua cidadania antes de serem autorizados a votar.
No entanto, um projeto de lei aprovado por ambas as câmaras ainda pode se tornar lei se o presidente não tomar nenhuma medida e se passarem 10 dias com o Congresso em sessão.
Jennifer Ludden da NPR contribuiu para esta história.
