Randee Noggle comprou sua casa em Michigan por US$ 151.000 em 2018. Ela pagou à vista, com herança deixada por sua avó.
Durante a pandemia, sua família passou por momentos difíceis. A renda do marido trabalhando na indústria de restaurantes caiu, e Noggle estava lidando com problemas de saúde. Seus benefícios por invalidez e herança restante não eram suficientes para cobrir suas contas. Enfrentando dívidas de cartão de crédito, empréstimos estudantis, pagamentos de carro e impostos de propriedade atrasados, os Noggles estavam em apuros. O crédito ruim os impedia de obter um empréstimo com garantia hipotecária.
Então Noggle encontrou uma empresa chamada EasyKnock, oferecendo um acordo de “venda e arrendamento de volta”. Ela venderia a casa para eles e receberia uma parte do patrimônio líquido adiantado em dinheiro, então alugaria a casa e teria a opção de recomprá-la, o que ela planejava fazer.
“Parecia bom demais para ser verdade”, ela disse. “Mas, ao mesmo tempo, estávamos desesperados.”
Noggle agora está processando a EasyKnock em um tribunal federal, junto com outras três famílias em Michigan, alegando que o acordo de sale-leaseback foi, na verdade, um empréstimo. O dela está entre dezenas de processos em todo o país fazendo alegações semelhantes.
A EasyKnock disse à NPR que não comentaria sobre esse litígio ativo, mas negou qualquer responsabilidade nos processos. A empresa diz que é transparente com os consumidores que eles estão assinando a escritura e que seus pagamentos mensais são, na verdade, aluguel. Seus clientes assinam um documento reconhecendo que a empresa “não está estendendo crédito ou fazendo um empréstimo de qualquer tipo para você ou em seu nome”.
Mas com ações judiciais como a de Noggle, a questão de se essas vendas e arrendamentos funcionam mais como uma hipoteca do que como uma venda direta pode ser decidida no tribunal, e a diferença importa. As hipotecas estão sujeitas a regulamentações que protegem os proprietários — como divulgações, limites de taxas e requisitos para verificar se uma pessoa pode pagar o empréstimo. O Truth in Lending Act também proíbe cláusulas de arbitragem em contratos de empréstimo, algo que a EasyKnock tem em seus documentos.
A EasyKnock argumenta que seus acordos de venda e arrendamento posterior não são empréstimos e, portanto, não estão sujeitos a essas regulamentações.
Jeremy Potter, coautor de um relatório sobre vendas e arrendamentos de volta encomendados e pagos pela EasyKnock, concorda que a estrutura do acordo é clara, mesmo que as pessoas estejam confusas.
“Então você começa com um conceito simples. Eu vendo minha casa, você a aluga de volta para mim”, ele disse. “Esse otimismo, combinado com as outras complexidades de como o produto funciona financeiramente, talvez você perca de vista essa clareza inicial.”
Prentiss Cox, professor da Universidade de Minnesota e ex-gerente da divisão de proteção ao consumidor do gabinete do procurador-geral de Minnesota, disse que, embora esses acordos sejam comercializados como uma alternativa a um empréstimo, as pessoas podem não entender a diferença.
“Um dos problemas com esses empréstimos de produtos baseados em capital é que a empresa aponta para o contrato e diz, vê isso? Somos muito claros. Este não é um empréstimo tradicional”, disse Cox. “Mas os proprietários estão angustiados. Eles precisam de dinheiro. E para eles, isso geralmente é visto apenas como um empréstimo.”
Autoridades em Michigan não estão convencidas pelo argumento da EasyKnock de que esses acordos não são empréstimos. Em maio, o procurador-geral do estado enviou à EasyKnock uma carta de cessação e desistência que alega, entre outras coisas, que a venda-arrendamento de volta “constitui um empréstimo disfarçado com uma taxa de juros anual efetiva superior aos estatutos de usura civil de Michigan”.
A EasyKnock disse à NPR que a caracterização do procurador-geral de Michigan é “imprecisa” e que a empresa está cooperando com as autoridades.
“É uma questão do que os consumidores pensam e entendem sobre o produto”, disse o Dr. Benjamin Keys, professor de imóveis na Universidade da Pensilvânia. “Se todo mundo entra nisso dizendo, eu sei que você está me dizendo que não é um empréstimo, mas vou usá-lo como um empréstimo, então isso é problemático.”
A EasyKnock diz que seus acordos ajudaram centenas de pessoas a melhorar suas finanças e que seus contratos deixam claro que não se trata de um empréstimo.
Um tribunal no Texas já discutiu se esses são empréstimos disfarçados. Em 2021, um juiz determinou que a “transação de venda e arrendamento de volta” da EasyKnock é uma hipoteca sob a lei do Texas”, de acordo com a opinião apresentada em um processo do proprietário. O juiz escreve que o proprietário “afirma que entendeu que a transação era um empréstimo, não uma venda de sua casa ou transferência de seu título e interesse”. O juiz também decidiu que certos elementos do contrato, especificamente a cláusula de arbitragem, violam a lei federal.
A EasyKnock disse que o caso foi “decidido erroneamente”.
Mais tarde, esse juiz anulou a opinião naquele caso para permitir um acordo, e a EasyKnock processou seu advogado por negligência. Esse caso foi suspenso enquanto os processos contra a EasyKnock estão em andamento. As mesmas questões agora são levantadas em 27 processos ativos no Texas.
Uma investigação recente da NPR descobriu que alguns proprietários que entram nesses negócios perdem dezenas de milhares de dólares e poucos compram suas casas de volta.
Cox disse que a complexidade desses acordos deixa os proprietários vulneráveis.
“Você está vendendo os produtos mais complexos, opacos e difíceis de entender para pessoas que estão mais aflitas, com problemas de crédito e, às vezes, desesperadas. É uma combinação horrível”, ele disse.
A EasyKnock diz que “toma muito cuidado e tempo” para garantir que os consumidores entendam a transação.
Quanto a Noggle, ela achava que o EasyKnock ajudaria sua família a estabilizar suas finanças.
“Na minha cabeça, eu estou tipo, ok, nós pegamos esse dinheiro, nós saímos desse buraco. Nós nos pegamos”, ela disse.
“Estamos pior do que estávamos antes do EasyKnock, vamos colocar dessa forma.”
