Em uma tentativa de estabilizar seu problemático mercado imobiliário, a China lançou uma série de novas medidas de suporte para lidar com a crescente crise do setor. Essas iniciativas recentes, anunciadas pelo Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural em uma coletiva de imprensa do Conselho de Estado, sinalizam uma mudança na abordagem, enfatizando a venda de casas totalmente acabadas e fornecendo novas linhas de vida financeiras para os desenvolvedores.
Um componente central da nova estratégia de Pequim é a expansão nacional de uma política pilotada pela primeira vez em Zhengzhou, que determina a venda de casas concluídas. Isso marca um afastamento da prática de longa data de pré-venda de propriedades inacabadas. O objetivo é restaurar a confiança do comprador – uma confiança que foi corroída por anos de atrasos em projetos e inadimplências de desenvolvedores. A afirmação do vice-ministro da Habitação Dong Jianguo de uma expansão “vigorosa e ordenada” das vendas de casas concluídas destaca a determinação do governo em estabilizar o setor.
Complementando essa abordagem, há uma proposta que permite que governos locais emitam títulos especiais para a compra de propriedades não vendidas. Essa estratégia dupla busca abordar questões de oferta e demanda. Ao converter o excesso de estoque em moradias acessíveis, as autoridades esperam aliviar as tensões financeiras dos desenvolvedores e, ao mesmo tempo, abordar as necessidades de moradia de grupos de baixa renda.
O anúncio recente de Xi Jinping de metas abrangentes para fortalecer a estabilidade financeira dos governos locais altamente endividados da China e conceder a eles maior autonomia na gestão dos mercados imobiliários gerou especulações sobre potenciais novas estratégias. O Partido Comunista no poder anunciou seu compromisso em acelerar o desenvolvimento de um modelo de moradia que priorize o aluguel, juntamente com a expansão da construção de moradias acessíveis para atender às necessidades da classe trabalhadora. No entanto, os detalhes dessas iniciativas permanecem obscuros.
À medida que a China revela esses últimos esforços para rejuvenescer seu setor imobiliário em dificuldades, as dúvidas persistem. Especialistas sugerem que, em um mercado assolado por excesso de oferta, demanda decrescente e uma falta de confiança generalizada, essas medidas podem provar ser mais uma tentativa fútil de estancar o sangramento.
Embora essas novas medidas de suporte representem uma abordagem mais abrangente para lidar com a crise do mercado imobiliário, questões sobre sua eficácia persistem. Uma diferença fundamental entre essas políticas e tentativas anteriores está na ênfase na venda de casas totalmente concluídas. Essa mudança provavelmente será bem-vinda por compradores que ficaram cada vez mais desiludidos com os atrasos e inadimplências frequentes que atormentavam o modelo anterior de vendas de pré-construção. Ao garantir que as casas sejam concluídas antes de serem vendidas, o governo visa restaurar a confiança no mercado e estimular a atividade transacional.
No entanto, essa política também introduz novos desafios significativos. Para os desenvolvedores que já estão lidando com problemas de fluxo de caixa, a exigência de concluir as casas antes de iniciar as vendas pode sobrecarregar ainda mais seus recursos financeiros. Embora o governo tenha introduzido medidas para facilitar o acesso ao financiamento para esses desenvolvedores, a enorme escala do financiamento necessário para concluir o vasto número de projetos inacabados em todo o país é assustadora. O sucesso dessa política depende da capacidade do governo de garantir que os desenvolvedores possam garantir os fundos necessários sem agravar sua instabilidade financeira.
A proposta de permitir que governos locais emitam títulos especiais para financiar a compra de casas não vendidas é outro aspecto crucial da nova estratégia. O sucesso desta política dependerá se os governos locais podem emitir esses títulos a um custo sustentável. Se os custos associados a esses títulos excederem os retornos gerados pelas propriedades que eles financiam, os governos locais podem se ver sobrecarregados com ainda mais dívidas.
Outra preocupação é se essas novas políticas serão suficientes para reavivar a demanda no mercado imobiliário. Embora o foco em casas concluídas e a introdução de novos mecanismos financeiros sejam passos na direção certa, eles não conseguem abordar a questão subjacente da demanda fraca. Apesar dos esforços do governo, as vendas de casas continuam a cair, forçando muitos desenvolvedores a oferecer descontos substanciais para atrair compradores. Isso criou um ciclo vicioso em que a queda dos preços corrói ainda mais a confiança do comprador, levando a vendas e preços ainda mais baixos.
Além disso, a crise de liquidez em andamento entre os desenvolvedores continua sendo um risco significativo. Mesmo com a introdução de novos mecanismos de financiamento, muitos desenvolvedores ainda estão lutando para garantir os fundos necessários para concluir seus projetos. A política de lista branca, que tinha como objetivo fornecer a esses desenvolvedores acesso mais fácil a empréstimos, foi prejudicada pela relutância dos bancos em emprestar para projetos em um mercado deprimido. Como resultado, muitos projetos permanecem paralisados, contribuindo ainda mais para o excesso de oferta de casas não vendidas.
A abordagem do governo também destaca uma questão mais sistêmica: a crescente desconexão entre a formulação e a implementação de políticas. Essa lacuna entre as diretivas ambiciosas de Pequim e as realidades no terreno se tornou um tema recorrente na governança econômica da China. Autoridades locais, já sob pressão significativa de dívida e presas entre mandatos conflitantes para apoiar o mercado imobiliário enquanto reprimem a especulação, frequentemente recorrem a meias medidas que não conseguem atingir nenhum dos objetivos. Esse desalinhamento persistente levanta questões sobre a viabilidade a longo prazo dos esforços do governo para estabilizar o mercado imobiliário e restaurar a confiança entre investidores e compradores.
Como comentou um consultor de política chinês, que preferiu permanecer anônimo, o mais recente plano de resgate de propriedades é semelhante a “aplicar um curativo em uma ferida aberta”. Embora demonstre o reconhecimento do governo da gravidade da crise e possa fornecer alívio temporário, ele não aborda os desequilíbrios fundamentais que colocaram o setor de joelhos. Sem uma reformulação mais fundamental do papel que a propriedade desempenha na economia e na sociedade da China, esses esforços provavelmente se juntarão à crescente lista de intervenções bem-intencionadas, mas, em última análise, ineficazes.
A questão agora não é se essas medidas resolverão a crise, mas por quanto tempo Pequim poderá continuar a sustentar um setor que se tornou tanto o motor quanto o peso da economia chinesa.
